陈某与李某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）榕民终字第4380号

上诉人（原审原告、反诉被告）陈某，男，1971年x月x日出生，汉族，住福清市。

委托代理人陈少文、陈纪豹，福建宽达（福清）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）李某，男，1970年x月x日出生，汉族，住长乐市。

委托代理人邱俊谋、张秀梅，福建福民律师事务所律师、实习律师。

上诉人陈某与上诉人李某因房屋租赁合同纠纷一案，均不服福建省平潭县人民法院（2014）岚民初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2011年6月30日以案外人俞某为甲方，以案外人李某为乙方，签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将俞建忠合法起盖的位于平潭县某镇某村一栋楼房第一层至第七层住宅房出租给李某，租赁期自2011年10月30日至2021年10月30日止；前两年年租金为350000元，第三年起每年按前一年租金总额的5%递增。在租赁期内，李某将房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得俞某的同意，但同一间房屋不得分割转租。2011年7月6日，以李某为甲方，以李某为乙方签订了一份《合作协议》，合同中约定：“一、以甲方名义与俞某在2011年6月30日签订了一份房屋租赁合同书，租赁平潭县某镇某村一栋楼房第一层至第七层住宅作这宾馆饮食经营场所使用；二、经营上述宾馆饮食甲、乙方各占50%股份，并按该比例享有利息承担义务；三、经营上述宾馆饮食由乙方具体负责料理日常事务，与出租方俞某进行联系、转租、承包上述房屋、宾馆饮食经营等也由乙方负责直接签订有关合同、协议，甲方都给予承认”。2013年5月6日以李某为甲方，以陈某为乙方，签订一份《承包合同》，约定将上述房产一至三层共计500多平方米承包给陈某作为烧烤城经营项目使用，承包期为5年，自2013年6月1日至2018年6月1日；承包租金付款方式为6个月付一次，第一、二年每个月承包租金20000元人民币，6个月为120000元人民币，第三年起承包租金在第二年的基础上递增5%，以此类推；在签订合同之日起，陈某付150000元给李某作为押金，陈某在中途因种种原因无法继续经营下去，李某应无条件退还陈某缴纳的150000元；陈某在经营过程中，李某不能提前收回店面，或故意刁难陈某，使陈某无法正当经营下去，所造成的损失李某应负完全责任，并赔付陈某五倍的押金；陈某在承包期间合同定5年，至少要经营一年，若没有经营一年，陈某押金没收，陈某在此期间不得将该场所转让或转租。承包合同签订当日，陈某向李某支付店面押金人民币150000元，同年5月28日向李某支付从2013年6月1日至2013年11月30日的租金共计人民币120000元。2014年1月24日，陈某以李某未按照约定面积交付楼房及未配合办理营业执照导致其无法正常经营为由，诉至原审法院，要求解除承包合同，判决李某返还其房屋押金150000元、租金48000元，支付违约金300000元。2014年5月25日李某以陈某提前解除合同构成违约并拒绝返还相关设备、物品等为由向原审法院提起反诉，诉请如下：1、依法判决驳回陈某本诉的第2、3、4、5项的诉讼请求；2、依法判决陈某偿还自2013年12月起至2014年4月30日止的承包金（租金）100000元和自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；3、依法判决陈某偿还李某为其代垫自2013年7月至2014年4月的税金（税费）合计人民币32511.7元和自2013年9月至2014年2月的电费14880.58元，合计47392.28元以及自反诉之日起至还清款项之日按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；4、依法判决陈某偿还李某移交的设备、物品总价值247420元和自起诉之日起至还清款项之日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；5、依法判决陈某支付150000元违约金给李某或陈某无权请求返还150000元押金；6、本案一切本、反诉费用均由陈某承担。2014年6月11日案外人俞建忠出具证明一份，证明其对案涉房屋被转租的事宜知情并同意该转租行为。

原审法院认为：本案的争议焦点可以归纳为以下几点：

一、原、被告于2013年5月6日签订的《承包合同》是否有效？

陈某、李某于2013年5月6日签订《承包合同》时，双方均具有完全的民事行为能力，是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为成立时起，具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”因此，李某将案涉房屋转租给陈某的行为，经案涉房屋所有人俞某的书面同意，双方签订的《承包合同》合法有效，对双方都具有约束力。

二、案涉合同是否解除，何时解除？

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或者盖章时合同成立。”故原、被告以书面形式签订的《承包合同》自签订之日起成立。2014年1月14日陈某提出解除诉争合同，但双方未协商一致解除合同，亦未办理诉争房屋移交手续；李某主张双方承包合同解除时间为其签收诉状时间即2014年4月底，且案涉房屋在同年5月份已转租给他人使用，故陈某、李某于2013年5月6日签订的《承包合同》应于2014年4月30日予以解除。

三、陈某要求李某退还48000元租金是否有依据？

陈某以李某向其交付的楼房面积比约定的减少了约80平方米为由，要求李某退还相对应的租金48000元，按照双方合同约定李某将一至三楼共计500多平方米承包给陈某使用。因案涉租赁房屋系双方认可的特定房屋，在陈某从开始承租至起诉要求解除合同期间，案涉房屋一楼部分使用情况均保持一致，陈某作为承租人按照约定向李某交纳租金，亦无证据证明其在合理期限内对此提出异议，故对其主张李某交付租赁物不符合合同约定应退还48000元租金无事实及法律依据，原审法院依法不予采纳。

四、李某要求陈某支付自2013年12月起至2014年4月的租金及其相关费用是否应予以支持？

如前所述，双方签订的《承包合同》于2014年4月30日予以解除，陈某在签订合同后仅向李某支付了自2013年6月1日至2013年11月30日止的租金，李某反诉要求陈銮支付自2013年12月至2014年4月的租金的主张，原审法院依法予以支持。李某尚反诉要求陈某偿还其为其垫付的税费、电费、设备物品费用，但未能提供充足的证据予以证明，原审法院不予支持。

五、李某是否应退还押金150000元给陈某以及应赔偿陈某违约金300000元？

《承包合同》约定在签订合同之日起，陈某付150000元给李某作为押金，陈某在中途因种种原因无法继续经营下去，李某应无条件退还陈某缴纳的150000元；陈某在承包期间合同定5年，至少要经营一年，若没有经营一年，陈某押金没收，陈某在此期间不得将该场所转让或转租；李某违约应向陈銮支付赔偿金等。原审法院认为，陈某与李某均明确约定租赁房屋为开设饮食场所所用，办理营业执照为陈某的法定义务，作为饮食经营场所应具备办理营业执照的可能性，陈某无法在租赁物地址办理营业执照，应视为有合理原因无法继续经营下去，其要求解除合同符合合同约定的解除条件，有法律依据，依法可予以支持；双方均不存在违约行为，要求对方承担违约责任均没有法律依据，原审法院均不予支持。同时，原审法院认定诉争《承包合同》于2014年4月30日解除，陈某应支付租金至2014年4月30日，5月份后的租金李某已向其他承租人收取，并无租金损失，李某要求没收150000元押金亦显失公平。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，第九十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）李某于2013年5月6日签订的《承包合同》于2014年4月30日解除；二、原告（反诉被告）陈某在本判决生效之日起十日内一次性偿付被告（反诉原告）李某2013年12月1日至2014年4月30日的租金人民币100000元；三、被告（反诉原告）李某在本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）陈某押金人民币150000元；四、驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币8770元，由原告（反诉被告）陈某负担；反诉案件受理费人民币4624元，由被告（反诉原告）李某负担。

一审宣判后，原审原告、反诉被告陈某，原审被告、反诉原告李某均不服，向本院提起上诉。

上诉人陈某上诉称：一、一审认定诉争合同于2014年4月30日解除有误，显失公平。陈某于2014年1月14日停业后即向李某提出解除合同，李某却一直躲避，陈某不得已提起诉讼，一审在送达起诉状副本过程中，李某仍然故意躲避起来，以至于一审花了很长时间才将起诉状副本送达给李某。因此，不能以2014年4月30日作为诉争合同解除时间。二、一审认定：“因案涉租赁房屋系双方认可的特定房屋，在陈某从开始承租至起诉要求解除合同期间，案涉房屋一楼部分使用情况均保持一致，陈某作为承租人按照约定向李某交纳租金，亦无证据证明其在合理期限内对此提出异议”，并认定李某不存在违约行为，属于认定错误。《承包合同》第一条约定：“甲方愿意将位于平潭县某镇某新村1F、2F、3F共计500多平方米承包给陈某”，其中的“某新村1F、2F、3F”指的就是一至三整层房屋，李某在一楼占用的区域属于整栋楼房的黄金地段，对经营效益有重大影响，因此，李某没有向陈某交付符合合同约定的租赁房屋，属于严重违约行为。陈某一直与李某交涉，并以实际行动拒绝支付第二期租金作为抗辩，并于2014年1月提起诉讼。因此一审认定双方对一楼使用状况认可，与事实不符。三、根据《承包合同》第一条约定，陈某向李某承租诉争房屋的目的就是经营餐饮行业，双方对此明确知晓。李某原先利用租赁房屋办理的“某县百年大丰收火锅店”经营者为李某，该营业执照至今未注销。根据工商行政管理部门有关规定，陈某办理营业执照需原经营者李某本人签字配合，或提供经营场地证明即房屋产权材料，但交涉过程中陈某才知道李某早已在监狱服刑，无法配合办理签字等手续，李某也无法提供房屋产权材料。李某明知新的营业执照无法办理却仍将诉争房屋租赁给陈某，导致陈某无证经营、被迫停业，属于《承包合同》第四条约定中的“故意刁难乙方，使乙方无法正当经营下去”的情形，因此，李某无权要求陈某支付2013年12月至2014年4月份的租金，且应承担违约责任即支付300000元违约金。另外，由于李某实际交付的房屋减少约80平方米，且少交付区域属于整个楼房的黄金地段，按照每月每平方米100元计，李某应将多收取的租金48000元返还给陈某。综上，请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、改判李某向陈銮支付违约金300000元、返还租金48000元，并驳回李某的一审反诉请求；三、一、二审诉讼费由李某承担。

上诉人李某答辩称：一、李某直至2014年4月底才收到起诉状副本，为避免损失扩大才同意解除合同，并将诉争房屋于2014年5月转租给他人，故诉争合同解除时间应为2014年4月30日。二、李某如期按照合同约定将位于平潭县某镇某新村1F、2F、3F共计500多平方米的租赁物交付给陈某使用，诉争房屋一楼使用状况在其承租时至其要求解除合同的期间一直保持一致，陈某从未对此提出异议，因此，李某交付的租赁物符合合同约定，不存在违约行为。三、陈某未能办理营业执照与合同没有关系，合同从未约定李某有为陈某办理营业执照的义务，另外，诉争房屋已经具备办理营业执照的条件，是陈某为了避税故意不去办理，故李某没有违约。

上诉人李某上诉称：一、陈某反诉争合同第五条“至少要经营一年”的约定提前解除合同，李某有权没收150000元押金。二、双方签订诉争合同后，陈某即开始在诉争房屋经营，应承担相应的税金，2013年9月至2014年2月经营期间产生的电费也应由陈某承担。三、诉争合同签订后，李某与陈某进行了设备清单交接，但合同解除时，陈某未依约将租赁时签收的设备、物品归还李某，应赔偿直接损失247420元，有相应的设备、物品清单可以佐证。综上请求：一、撤销一审判决第三、四项，改判支持上诉人一审全部反诉请求；二、一、二审诉讼费用、反诉费用由陈銮承担。

上诉人陈某答辩称：一、陈某于2014年1月14日停止营业，之后没有实际承租诉争房屋，根据诉争合同第三条约定，若陈某中途因种种原因无法经营下去，李某应无条件退还押金。二、李某提供的“某百年大丰收鱼庄”税费凭证与李某利用诉争房屋旧营业执照登记的“某县百年大丰收火锅店”不是同一法律主体，与陈某经营的“某韩式烤肉”更无关联，因此其关于税金的主张毫无依据。李某也未提供任何证据证明电费金额。三、李某所述的设备、物品原先就固定或放置在诉争房屋内作为配套设施供承租方使用，双方只是对设备、物品做了清点，不存在移交或交接的情形。陈某始终没有将设备、物品搬离。因此，李某主张陈某应赔偿247420元毫无依据。

本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。

二审诉讼过程中，上诉人陈某向本院提交以下证据：工商局官网上公布的个体工商户注册规定，证明如果要使用诉争房屋办理新的营业执照，旧的营业执照必须变更或者注销，且应由原营业执照的经营者办理。

李某对陈某提交证据的真实性无异议，关联性有异议，且认为不属于二审程序中的新的证据。

对陈某提供的上述证据，本院认为：上述证据未在一审期间提交，不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。

上诉人李某向本院申请证人李某出庭作证，因未在一审举证期限届满前提出，本院不予采纳。

本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、诉争合同何时解除？二、在履行合同过程中，双方是否有违约情形及是否应承担违约责任？三、李某关于税费、电费、设备物品损失的主张是否有依据？

关于第一个争议，本院认为，因诉争合同未对合同解除条件明确约定，本案应以主张解除合同的一方发出解除通知送达对方，且对方也达成解除合同的合意才产生解除效果。陈某诉称其2014年1月14日已停止营业，2014年1月24日即提起诉讼，应视为陈銮此时发出解除合同通知，双方并未就合同解除达成一致意见，一审以李某收到起诉状副本时间即2014年4月30日作为解除时间并无不当。

关于第二个争议，本院认为，一、二审审理中陈某均承认开始使用诉争房屋时一楼部分区域即为李某使用，在无证据证明其在租赁期间向李某提出异议的前提下，关于陈某称李某未按约定交付诉争房屋，构成违约的主张，本院不予支持，其要求李某返还48000元租金亦缺乏依据，本院不予采信。

另外，李某称陈某违反诉争合同第五条“至少要经营一年”的约定，构成违约，但因诉争合同第三条与第五条明显矛盾，该条款无法作为认定陈某违约的依据。且合同中明确约定陈某使用诉争房屋从事烧烤城经营项目，陈某无法使用诉争房屋办理营业执照，应视为有合理原因无法经营下去，故李某主张陈某未经营一年应承担违约责任，本院亦不予支持。

关于第三个争议，本院认为，李某主张的税金、电费与设备物品损失均不在合同约定范围内，其也未提供证据证明“某百年大丰收鱼庄”税费凭证与陈某经营的“某韩式烤肉”有关联，一、二审亦未提供相应的电费凭据予以佐证，具体设备物品损失金额同样缺乏证据支持，因此，关于陈某应赔偿李某税金、电费及设备物品损失247420元的主张，本院不予采信。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，本案二审案件受理费13394元，由上诉人陈某负担6697元，由上诉人李某负担6697元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　林哲森

代理审判员　　陈　嘉

代理审判员　　陈秀瑜

二〇一五年三月二十六日

书　记　员　　陈碧珍